Quelles modifications des droits d’enregistrement flamands sont annoncées et que peuvent-elles signifier pour la vente d’un bien d’exception ? Voici les repères essentiels pour acheteurs et propriétaires.
L’acheteur d’une villa ou d’une demeure de caractère ne considère pas seulement le prix demandé. Les frais d’acquisition influencent aussi le budget disponible pour les travaux, l’aménagement et le financement. C’est pourquoi la modification annoncée du droit de vente flamand intéresse autant les vendeurs que les candidats acquéreurs.
Au 24 octobre 2026, le passage à 3 % à partir de 2027 est une mesure annoncée. L’administration fiscale flamande précise que son application dépendra du texte définitif du décret. Une date future ne doit donc pas être présentée comme un avantage fiscal acquis.
Pour l’achat d’une habitation propre et unique en Flandre, l’acquéreur peut bénéficier, sous conditions, du droit de vente réduit de 2 %. Le taux ordinaire est de 12 %. Le taux réduit ne s’applique pas automatiquement à chaque acquéreur ni à toutes les composantes d’un bien particulier. L’acquéreur doit utiliser le logement comme habitation propre et respecter les conditions légales relatives à la propriété et à la domiciliation.
Pour les conventions de vente conclues à partir du 1er janvier 2026, les conditions ont été renforcées. L’achat doit être effectué exclusivement par des personnes physiques. L’acquisition de la pleine propriété et l’inscription effective à l’adresse comptent également : l’acquéreur doit s’y domicilier dans les trois ans suivant l’acte authentique et y rester inscrit sans interruption pendant au moins un an. Un achat impliquant une société ou une structure de propriété complexe nécessite une analyse notariale distincte.
Le Gouvernement flamand souhaite porter de 2 % à 3 %, à partir du 1er janvier 2027, le taux réduit applicable à l’habitation propre et unique. Selon la position administrative provisoire de VLABEL, la date de la convention de vente serait déterminante. Une convention sous seing privé signée avant le 1er janvier 2027 pourrait ainsi encore relever du taux de 2 %, même si l’acte authentique est passé ultérieurement. Pour des promesses réciproques d’achat et de vente, cette même position retient la date de l’acte authentique.
Le décret définitif pourrait prévoir autre chose. Faites donc vérifier par votre notaire la convention concrète et les dispositions transitoires. À titre purement arithmétique, un point de pourcentage sur une base d’acquisition de 800 000 € représente 8 000 €, uniquement si l’intégralité de l’acquisition relève effectivement du taux réduit.
Un dossier soigné aide les candidats à apprécier correctement leur budget. Décrivez précisément le logement, ses dépendances et les éventuelles parties distinctes. En présence d’une partie professionnelle ou d’une structure de propriété particulière, un simple exemple de taux peut induire en erreur. Consultez le notaire assez tôt et planifiez de manière réaliste les visites, le financement, la convention et l’acte. La date de signature ne doit pas se substituer à un examen attentif du dossier.
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Sources : Vlaamse Belastingdienst, taux réduit pour l’habitation propre et unique et position administrative 26021 (consultées le 26 octobre 2026).
À propos de ce conseil · Cet article fournit des informations générales. La modification fiscale annoncée peut encore évoluer ; son application dépend du cadre légal définitif et de votre situation. Faites toujours confirmer les conséquences d’un achat ou d’une vente par votre notaire.
